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历来最大宗官地转让 恒地接盘 海航160亿售两启德地
[ 2018-02-14发表]
[经济导报网讯]
 
海航旗下香港国际建投昨日突然宣布,向恒地出售启德两幅地皮,总代价约159.59亿元。
 
海航集团近年以天价连夺启德4幅住宅地,为中资进军香港楼市一个重大事件。海航旗下香港国际建投(687)昨日突然宣布,向恒基地产(012)出售启德两幅地皮,总代价约159.59亿元。售价较地皮中标价高出约12%或17亿元,一旦交易完成,料为香港历来最大宗上市公司官地转让个案。
 
对于有关交易,国际建投副主席刘军春于新闻稿强调,由于市场对启德区域发展前景非常看好,多间地产商跟公司接触希望寻求合作。“恒地是香港地产龙头企业,相信恒地参与启德区域的地产开发,能够发挥恒地的品牌效应,提升启德区域开发水平。同时带动公司旗下另外两幅启德地的价值提升,增加协同效应”。
 

帐面有约12%升幅

 
刘军春并指出,是次交易可以让公司前期投资的基金可以提早回笼,带来理想回报,有利于公司更好集中余下两幅启德地,以及其他业务的发展。至于未来会否出让或与其他发展商合作发展余下两幅启德地,国际建投透过公关回复媒体表示,未有其他想法,会集中发展该两幅启德地。
 
综合而言,海航集团是次卖出启德地,单计中标价,帐面上有所升值。据资料显示,是次售出地皮为启德1L区3号及1K区3号地盘,地政总署分别于2016年12月及11月批出于海航旗下公司,中标地价逾54.12亿及88.37亿元,即合计逾142.49亿元,海航持有逾1年,帐面有约12%升幅。
 
值得一提是,1L区3号及1K区3号地盘楼面尺价约13600及13500元,为区内楼面尺价最高及次高水平,较2013年批出区内部分地皮高逾30%。当年两地批出后,区内新盘楼花更即见高升,尺价约1.7万元慢慢升至逾2万元。
 
该楼面尺价再加多12%,就已逾1.5万元水平。恒地是次以逾1.5万元购入,不难想像未来卖楼时楼价会卖高一大截,难怪恒地发言人回应有关交易时,指出集团“很高兴”买到该区最靓、可以望到海景的住宅地。
 

原计划四幅地皮合并发展

 
此外,翻查纪录,海航曾发新闻稿披露,原本计划将启德四幅地皮合并,以一个整体项目发展,并预期于2019年第三季起推售。是次海航改变计划拆售两幅地皮前,市场早前其实亦“有风传出”。
 
早于去年,内地企业海外并购收紧,海航已被指于启德地或会遇上融资困难。时至去年第四季,海航亦延后了启德地借贷还款期,及透过组建基金作系内融资,今年初市场更传出海航跟以新鸿基地产(016)为首的财团磋商债务融资传闻。
 
另值得关注是,特区政府透过招标出售土地的土地契约,一般有条款规定发展项目须在“建筑规约”期限内建成订明的最低楼面总面积。一般而言,发展商不能在期限内完成,或会被收回地皮。而资料显示,第1L区3号土地的“建筑规约”期限为2022年3月31日,第1K区3土地的“建筑规约”期限为2021年12月31日。
 
 

启德地皮转售属个别事件

 
对于海航旗下两幅启德地皮转手予恒地(012),莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文认为,这是正常市场商业交易,一方愿卖另一方愿买,而交易也反映买家对后市及启德前景的信心。他又称,现时私人住宅一手市况不错,启德住宅项目卖得好,也加强了发展商信心。
 
林浩文认为,启德地皮有“第二个核心商业区效应”(CBD2效应),加上近年向政府投地困难,转向其他发展商买地是其中一个增加土地储备的方法。他又指香港是自由市场,政府不可能禁止市场正常交易活动,而且“起楼”亦有不同风险,相信买家发展商“已计好数”。评价地皮时,他表示该地易于规划发展,邻近未来地铁站,相信项目最后是九龙站一般的豪宅发展项目,高层单位可做特色户。
 

地皮高价转手影响属中性

 
中原测量师行执行董事张竞达表示,海航向恒地售出的两幅启德住宅地皮,每尺楼面地价约1.5万元,地皮尺价虽创区内新高,但溢价实与楼价升势同步,料是次地皮高价转手影响属中性。
 
张竞达相信,该地皮的成交尺价将成日后启德地皮新指标,预计地皮连建筑成本,尺价约2.2万元,项目落成后每尺售价料可达2.7万至3万元。他补充指,转售地皮涉及复杂因素及风险,注资合作亦须视乎双方发展理念等,相信今次地皮沽售属个别事件,未必成趋势。
 
来源:香港商报
 



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